По закону договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о стоимости недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
– В нашем случае в договоре купли-продажи должна быть отражена общая сумма сделки, а также указана сумма денежных средств, уплаченных покупателем до либо при подписании договора, и сумма, которую покупатель обязуется уплатить после подписания договора с указанием условий предстоящей оплаты, – обращает внимание нотариус.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Здесь возможно несколько вариантов развития событий.
Вариант №1
Условие о передаче недвижимости от продавца к покупателю и принятие ее покупателем к моменту подписания договора купли-продажи может быть включено в договор, и данный пункт договора по соглашению сторон приравнивается к подписанию передаточного акта. При достижении сторонами такого соглашения покупатель обращается в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – территориальную организацию по государственной регистрации) за государственной регистрацией договора купли-продажи и перехода права собственности на приобретенную недвижимость на свое имя.
– Одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности по договору продажи недвижимости в рассрочку регистрируется ипотека (залог), правообладателем по которой является продавец. Иными словами, новый собственник (покупатель) становится залогодателем, а прежний собственник (продавец) – залогодержателем. Если иное не предусмотрено законодательством или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. После полного расчета по заключенной сделке ипотека прекращается в связи с исполнением обязательства на основании личного заявления залогодержателя (продавца) в территориальную организацию по государственной регистрации, – рассказывает Людмила Владимировна.
Данный вариант предпочтительнее для покупателя, который становится собственником приобретаемой недвижимости не с момента полного расчета, а с момента государственной регистрации сделки и основанных на ней прав, ограничений (обременений) прав в территориальной организации по государственной регистрации, и получает право владения и пользования ею (проживание, осуществление ремонта, регистрации по месту жительства и т.д.).
Вариант №2
Условие о передаче недвижимого имущества от продавца к покупателю и принятие его покупателем в договоре может быть сформулировано следующим образом: «Передача отчуждаемой квартиры (жилого дома и т.д.) продавцом и принятие ее покупателем будет произведена по передаточному акту после окончательного расчета, но не позднее определенной даты».
– Обычно эта дата совпадает со сроком окончательного расчета по сделке. В данной ситуации в территориальной организации по государственной регистрации может быть зарегистрирована только сделка, а переход права собственности – только после подписания продавцом передаточного акта. Это означает, что независимо от заключения договора купли-продажи и его государственной регистрации, собственником до момента подписания передаточного акта по-прежнему остается продавец. Если предположить преступный умысел продавца недвижимости на повторную ее продажу, то при условии, что договор купли-продажи будет зарегистрирован, это намерение станет очевидным для любого нотариуса и регистратора, которые должны потребовать предоставления доказательств о расторжении зарегистрированного договора купли-продажи, – поясняет нотариус.
Данный вариант предпочтительнее для продавца, который получает часть денег за продаваемую недвижимость, но продолжает оставаться ее собственником.
В каждом из вышеперечисленных вариантов оформления сделки, при условии ее нотариального удостоверения, в случае возникновения у покупателя просрочки по исполнению его обязательства по оплате приобретенной недвижимости у продавца есть право взыскать ее в бесспорном порядке путем обращения к нотариусу за совершением исполнительной надписи. Для этого продавцу достаточно обратиться к любому нотариусу с договором купли-продажи и документом, удостоверяющим его личность.
Вариант №3
Можно оформить предварительный договор, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
– Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, – предупреждает Людмила Марцинкевич.
По соглашению сторон можно предусмотреть в предварительном договоре передачу аванса, а также материальную ответственность за отказ от заключения основного договора, которая будет являться альтернативой обращения в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Любой из удостоверенных нотариусом договоров (купли-продажи недвижимого имущества, предварительный договор) является нотариальным актом, в силу чего все факты, которые нотариус включил в договор и удостоверил, имеют повышенную доказательственную силу, то есть не подлежат дополнительному доказыванию в суде. Чтобы оспорить нотариально удостоверенные факты, необходимо сначала доказать, что нотариус совершил нотариальный акт с нарушением закона.
Очевидно, что в любом из предложенных способов решения проблемы есть свои недостатки. Поэтому участники сделки должны реально оценить соотношение своих желаний и финансовых возможностей.
УНП 201022632
