Не так страшна ипотека

Как можно распорядиться квартирой, приобретенной супругами в период брака с использованием кредита и находящейся в ипотеке у банка?

Галина М., г. Брест

Ответить на вопрос читательницы мы попросили нотариуса Брестского нотариального округа Людмилу Марцинкевич.

— Прежде всего, необходимо дать ответ на вопрос о том, что же такое ипотека? — говорит Людмила Владимировна. — А ипотека представляет собой залог недвижимого имущества, к которому, в частности, относятся капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, в том числе жилые дома и квартиры. В силу ипотеки кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

Таким образом, ипотека – это вид залога, способ обеспечения исполнения обязательства, причем один из самых реальных. У лица, предоставившего залог, имеется стимул к исполнению обеспеченного им обязательства перед угрозой утраты заложенного имущества.

Ипотекой могут быть обеспечены обязательства по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и иным договорам, а также из причинения вреда, если иное не установлено законодательными актами.

В нашем случае залогодержателем является банк, предоставивший кредит на приобретение квартиры, и он же является правообладателем по зарегистрированной ипотеке. Банк может требовать исполнения обязательства за счет заложенного имущества, в том числе и за счет единственного жилого помещения, используемого для проживания. Действующая с 1 января 2020 года редакция Жилищного кодекса Республики Беларусь позволяет выселение после прекращения права собственности на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, гражданина, утратившего право собственности на жилое помещение, и граждан, проживающих совместно с ним, из этого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Но права, как и обязанности, в силу ипотеки возникают у каждой из сторон, в том числе и у собственника квартиры, приобретенной с использованием кредита и переданной в залог (ипотеку) банку.

Собственник квартиры имеет следующие права:

• пользоваться имуществом, являющимся предметом ипотеки, в соответствии с его назначением, не допуская ухудшения и (или) уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом;
• получать в результате использования имущества, являющегося предметом ипотеки, плоды, продукцию и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке;
• отчуждать имущество, являющееся предметом ипотеки, с письменного согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законодательством или договором об ипотеке. Под отчуждением имущества, являющегося предметом ипотеки, понимается заключение сделок с этим имуществом, предусматривающих переход права собственности на это имущество к другому лицу или передачу этого имущества в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу;
• перезакладывать имущество, являющееся предметом ипотеки, если иное не установлено законодательством или договором об ипотеке;
• без согласия залогодержателя (владельца закладной), если иное не предусмотрено законодательными актами или договором об ипотеке сдавать имущество, являющееся предметом ипотеки, в аренду (наем), передавать его в безвозмездное пользование или по соглашению с другим лицом предоставлять ему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условии, что:
• срок, на который это имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обязательства, обеспеченного ипотекой;
• это имущество предоставляется в пользование в соответствии с его назначением;
• завещать имущество, являющееся предметом ипотеки;
• заключать брачный договор, иной договор, изменяющие режим имущества, нажитого супругами в период брака и являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;
• иным образом распоряжаться имуществом, являющимся предметом ипотеки, с письменного согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законодательством или договором об ипотеке.

Таким образом, супруги обладают довольно широким объемом прав по совершению сделок с принадлежащей им квартирой, некоторые из которых они могут совершать даже без согласия банка.

Так как имущество, нажитое супругами в период брака, независимо от того, на кого из супругов оно приобретено либо на кого или кем из супругов внесены денежные средства, является их общей совместной собственностью, то каждый из них может по своему усмотрению распорядиться своей долей в праве собственности на квартиру на случай смерти путем составления завещания.

У супругов есть право заключить брачный договор либо соглашение о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, в отношении нажитой ими в период брака квартиры и являющейся предметом ипотеки. Супругам лишь остается договориться друг с другом об условиях заключения договора (соглашения), удостоверить его у любого нотариуса, зарегистрировать договор (соглашение) и основанные на нем права, ограничения (обременения) прав в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Далее законом предписано в течение десяти рабочих дней в письменной форме уведомить залогодержателя, то есть банк, о заключении договора (соглашения).

УНП 201022632