Одним из самых сложных из совершаемых нотариальных действий всегда было и остается удостоверение договоров отчуждения недвижимого имущества. При их заключении, как на возмездной, так и на безвозмездной основе, необходимо привести к общему знаменателю множество пожеланий каждой из сторон.
Согласно статье 402 Гражданского кодекса Республики Беларусь, любой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Что же такое существенные условия договора и каковы они для конкретных сделок отчуждения недвижимого имущества?
Законодателем выделяется три вида существенных условий договора:
- условия о предмете договора;
- условия, названные в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида;
- условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Отличие существенных условий договора от иных условий заключается в последствиях отсутствия тех или иных условий в договоре. Если стороны не согласовали одно или несколько существенных для данного вида договора условий, то договор не считается заключенным. Если отсутствуют какие-либо иные условия, то это никак не отражается на действии договора.
Одним из существенных условий для договоров отчуждения недвижимого имущества в соответствии с законодательством является перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законодательными актами право пользования отчуждаемыми жилыми помещением после его приобретения покупателем либо одаряемым, с указанием их прав на пользование отчуждаемым жилым помещением. Проще говоря, если после оформления договора купли-продажи, мены, дарения жилого дома или квартиры там остается проживать кто-либо из прежних собственников или членов (бывших членов) их семьи, то это обязательно должно быть в нем отражено.
Рассмотрим подробнее данное существенное условие договора отчуждения недвижимого имущества как на возмездной основе, так и на безвозмездной. При удостоверении договоров купли-продажи, мены жилых помещений право владения и пользования за прежними собственниками и членами их семьи, как правило, не сохраняется либо сохраняется на определенный срок, например, до полного расчета по сделке, до момента подписания передаточного акта и т.д. В таких случаях приобретателю недвижимости не составляет особого труда добиться исполнения взятых на себя бывшим собственником и членами его семьи обязательств в судебном порядке. Но совсем другая ситуация возникает при заключении безвозмездной сделки — дарении недвижимого имущества, так как здесь между сторонами существуют, как правило, родственные отношения, которые строятся, в том числе, на доверии.
Возьмем случай из практики. Даритель подарил родной сестре квартиру. При этом между ними была достигнута устная договоренность, что после решения братом своих бытовых проблем он зарегистрируется по новому месту жительства. Но в договоре дарения по обоюдному согласию сторон было указано, что за дарителем сохраняется право владения и пользования даримой квартирой без определения конкретного срока. Прошли годы, а брат так и оставался зарегистрированным по месту жительства в подаренной им квартире. У сестры изменились жизненные обстоятельства, появилась необходимость продать квартиру, чтобы переехать к детям в другую местность, но сделать это без согласия брата она не смогла. Если предположить, что брат дал согласие на заключение сделки, то какому покупателю нужна квартира, в которой за чужим человеком будет сохраняться право пользования? Тогда сестра обратилась в суд, который ей отказал в иске о выселении брата, так как в договоре было четко сформулировано существенное условие о сохранении за ним права пользования квартирой. Брат фактически проживает за пределами Республики Беларусь, что делает положительное разрешение ситуации практически невозможным либо весьма и весьма сложным.
Таким образом, напрашивается очевидный вывод: прежде чем заключать договор отчуждения недвижимости, необходимо выяснить для себя все существенные условия, которые должны быть в нем отражены, а также все нюансы, которые повлечет та или иная их формулировка. В наше время можно сделать это и самостоятельно с использованием любимой в народе глобальной компьютерной сети Интернет, но все же лучше обратиться заранее за консультацией к нотариусу, который кроме теоретических знаний обладает практическим опытом. И не надо бояться проявить настойчивость при заключении договоров с родственниками, так как неопределенность может испортить отношения куда больше, чем четкое определение прав и обязанностей сторон в сделке при ее заключении. Нотариус может только разъяснить последствия, которые повлекут сформулированные тем или иным образом условия договора, дать совет, но окончательное решение принимают стороны, которым самостоятельно приходится решать проблемы в случае их возникновения.
Людмила МАРЦИНКЕВИЧ, нотариус Брестского нотариального округа
УНП 201022632
