«Недвижимость опять подорожала», — такие заголовки звучат эффектно и привлекают внимание. Но при глубоком анализе структуры и динамики рынка эта информация не так однозначна и в какой-то степени далека от действительности. Изучение фактически совершенных сделок за минувшие 15 лет показывает: цена квадратного метра за последний год действительно заметно подросла, но ее текущий уровень является таковым не в первый раз и своих пиковых значений еще не достиг. К примеру, в 2008-м цена квадратного метра на вторичном рынке составляла 1000 долларов (в пересчете), а в 2024-м в среднем варьируется на отметке около 935 долларов.
Три кита рынка недвижимости
Почему при оценке тенденций на рынке недвижимости мы обращаемся к 2008 году? Специалисты считают, что именно к концу «нулевых» сформировался рынок вторичной недвижимости как таковой. К этому моменту была оформлена немалая составляющая частного жилфонда как за счет начавшейся в 1992 году приватизации, так и за счет возведения многоэтажной и усадебной застройки.
Сформировавшийся к 2008 году рынок можно обозначить тремя основными характеристиками. Брест, как и Минск, другие областные центры, получил достаточный объем жилого фонда, подлежащий купле/продаже. Дополнительно заработали финансовые рычаги воздействия на рынок – банки стали давать кредиты на приобретение недвижимости. Третье, и главное: люди начали получать достаточную зарплату, чтобы решать свой квартирный вопрос. По многолетним наблюдениям экспертов в этой области, есть прямая зависимость между средней заработной платой большинства граждан страны и ценами на рынке недвижимости. Никакие другие источники не могут серьезно повлиять на стоимость жилья.
Понятная инвестиция – «стены»
Сегодня трудно представить, как мы жили на зарплату в 10 или 20 долларов. А ведь было… По официальной информации banki24.by, в 1990 году среднегодовая заработная плата в долларовом эквиваленте по рыночному курсу составляла 10 «единиц», в 1991 – 20 $, 1992 – 21 $, 1993 – 24 $, 1994 – 64 $, 1995 – 77 $, 1996 – 74 $, 1997 – 60 $, 1998 – 38 $, 1999 – 57 $, 2000 – 57 $… К заветным «по пять сот» начали приближаться только к 2008 году, когда средняя зарплата составила 414 долларов в эквиваленте. Если в семье было двое работающих, общий доход мог составлять около 1000 долларов — сумма, из которой можно было выделить средства, свободные от базовых нужд. И это мгновенно отразилось на цене «квадрата» на вторичном рынке недвижимости: 2008, 2010, 2013, 2019 – годы, когда средняя заработная плата по стране выходила на пиковые цифры, и жилье продавалось по пиковым ценам.
Первый взлет цены на вторичную недвижимость Бреста пришелся на 2008 год — стоимость квадратного метра в среднем достигла 1000 долларов. Однокомнатные «хрущевки» площадью 30 кв. метров в центре города продавались по 30 тысяч. И хозяева квартир стойко придерживались первоначальной цены. Та же стоимость «квадрата» установилась и в другие годы пиковых цен. Было заметно: наступило время надежд, когда брестчане обрели чувство стабильности и стали вкладывать в недвижимость.
Недвижимость на самом деле достаточно спорная инвестиция. Но для человека, не глубоко погруженного в финансовые комбинации, вложение в «стены» — самое понятное сохранение заработанных средств.
Однако жизнь доказала, что «качели» не стоит сбрасывать с повестки дня. Произошли события, которые не могли не повлиять на экономическую стабильность страны и, как следствие, доходы граждан. Сравните: в августе 2014 года средняя начисленная заработная плата в эквиваленте составляла 626 $, а в январе 2015-го уже 315 $. Рынок недвижимости продемонстрировал реакцию: в 2016-2017 годах была зафиксирована самая низкая цена на «квадрат» за последние 15 лет – в среднем чуть выше 600 долларов.
Пропорциональный рост
Стартом нового отсчета рынка недвижимости эксперты предлагают считать 2019 год. По данным «Экономической газеты», в том году средняя начисленная заработная плата снова перешагнула заветную отметку в 500 долларов: май 2019 года – 510 $, ноябрь 2019 – 530 $; май 2020 — 510 $, ноябрь 2020 – 505 $, май 2021 – 560 $, ноябрь 2021 – 580 $… Росла заработная плата, пропорционально росла стоимость квадратного метра на рынке. По данным агентств недвижимости Бреста, начиная с 2019 года стоимость жилья ежегодно подрастала на 3-5 процентов с небольшими колебаниями. Например, в 2019-м по отношению к предыдущему году она выросла на 4 процента, а в 2021-м – всего на 1 процент.
Чуть заметнее квадратный метр подорожал буквально в прошлом году – на 8 процентов, и за 4 месяца текущего года цена выросла еще на 6 процентов. Но этот рост еще раз доказал зависимость цены квадрата от зарплаты потенциальных покупателей. За последние 5 лет средняя заработная плата выросла с 510 долларов до 634 (данные на 2024 год) — на 24 процента. И стоимость недвижимости выросла на те же 24 процента.
Сегодня цены на «вторичку» находятся на пиковых значениях за период 15-летнего рынка недвижимости. Средняя цена «квадрата» однокомнатной квартиры колеблется в пределах 979 у.е., двухкомнатной – 856 у.е., трехкомнатной – 826 у.е., четырехкомнатной – 681 у.е.. Буквально в мае 2024 года цена за квадратный метр однокомнатной квартиры перешагнула заветную «тысячную отметку» и добралась до 1008 долларов. Однако общий уровень цены за «квадрат» пока находится в пределах 950 долларов. Заметно, что цена квадратного метра все еще не достигла 1000 долларов, зафиксированных в успешном 2008 году. Так что утверждение «недвижимость подорожала как никогда» в ретроспективе последних десятилетий весьма спорно.
Активный рынок: до 190 сделок в месяц
Что отличает сегодня рынок вторичной недвижимости? Его активность. Часть покупателей вкладывают свободные средства в квартиры, но большинство, пожалуй, покупают жилье для себя. Люди научились легче расставаться с насиженными «метрами» и желают постоянно улучшать свои жилищные условия. Количество сделок с недвижимостью постоянно растет. Если 15 лет назад рынок демонстрировал в среднем 100-120 сделок в месяц, то 5 лет назад наш партнер-агентство недвижимости стал фиксировать примерно 160 сделок с квартирами в месяц. За 2023-2024 годы количество сделок увеличилось в среднем до 190 в месяц.
По оценкам специалистов, сегодня рынок вторичной недвижимости достигает значений нового плато. Наблюдается характерная черта: когда рынок активен, увеличивается количество сделок с многокомнатными квартирами, активно продаются трех- и четырехкомнатные. В прошлом году их удельный вес в общих продажах составил 20-23 процента, а за последние полгода это значение выросло до 28-30 процентов. Когда рынок находится в активном состоянии, закономерно увеличиваются и продажи жилых домов. Сегодня специалисты наблюдают оживление продаж коттеджей стоимостью от 90 000 долларов в эквиваленте.
Татьяна ШЕЛАМОВА
