– Принятие законодательных актов значительно упростило порядок оформления сделок с эксплуатируемыми жилыми домами по Указу №116. В соответствии с пунктом 2 положения, отчуждение (купля-продажа, мена, дарение) эксплуатируемого жилого дома может быть осуществлено гражданином без оформления правоудостоверяющих документов на такой жилой дом, т.е. без проведения технической инвентаризации и изготовления технического паспорта, без государственной регистрации права собственности в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Такой порядок отчуждения возможен только при соблюдении одного из следующих условий:
- сведения о жилом доме внесены в похозяйственную книгу сельского (поселкового) исполнительного комитета до 8 мая 2003 г.;
- жилой дом возведен на земельном участке, предоставленном в соответствии с законодательством об охране и использовании земель, но сведения о жилом доме не внесены в похозяйственную книгу сельского исполнительного комитета до 8 мая 2003 г.
Нормы положения подлежат применению также в отношении жилых домов, сведения о которых внесены в похозяйственную книгу сельского исполкома до 8 мая 2003 г., право собственности на которые перешло к иному лицу после 8 мая 2003 г. на основании постановления суда, свидетельства о праве на наследство или свидетельства о праве собственности на долю в имуществе, нажитом супругами в период брака.
Договор об отчуждении эксплуатируемого жилого дома заключается в простой письменной форме, подлежит регистрации в исполкоме по месту нахождения такого дома и считается заключенным со дня регистрации.
Итак, возможны три варианта оформления документов по отчуждению незарегистрированного эксплуатируемого жилого дома: вариант первый – права на земельный участок не оформлены, вариант второй – на земельный участок оформлено право аренды или право пожизненного наследуемого владения, вариант третий — на земельный участок оформлено право частной собственности. Рассмотрим подробнее.
В первом случае договор подлежит регистрации только в местном исполнительном комитете и подается для регистрации совместно сторонами такого договора не позднее трех месяцев со дня его подписания. Уполномоченное лицо исполкома проверяет личность каждого участника сделки и подлинность его подписи, дееспособность граждан, правоспособность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, наличие полномочий у представителей, должностных лиц юридического лица действовать от имени и в интересах других лиц. Также разъясняет участникам сделки ее смысл и значение, права и обязанности сторон, принимает все возможные меры для выяснения, способны ли все лица, участвующие в сделке, понимать значение своих действий или руководить ими, не заблуждаются ли они в отношении сделки, нет ли обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения сторон сделки или стечения тяжелых обстоятельств. Специалист исполкома проверяет соответствие сведений об эксплуатируемом жилом доме, содержащихся в похозяйственной книге, фактическим характеристикам этого дома и при их несоответствии, за исключением случаев самовольного строительства, вносит изменения и/или дополнения в похозяйственную книгу. Также проверяет сведения о государственной регистрации эксплуатируемого жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, в организации по государственной регистрации.
Право собственности приобретателя на эксплуатируемый жилой дом возникает, а право собственности лица, отчуждающего эксплуатируемый жилой дом, прекращается с момента его регистрации в местном исполкоме. Приобретатель дома обязан обратиться в местный исполком с заявлением о предоставлении земельного участка, необходимого для строительства и обслуживания жилого дома.
Во втором случае договор подлежит регистрации в местном исполкоме. Порядок подачи заявления о регистрации договора такой же, как в первом варианте. Вдобавок к этому должностное лицо дополнительно проверяет законность возведения эксплуатируемого жилого дома на земельном участке, предоставленном в соответствии с законодательством об охране и использовании земель. Право собственности приобретателя на эксплуатируемый жилой дом возникает, а право собственности лица, отчуждающего эксплуатируемый жилой дом, прекращается с момента его регистрации в местном исполкоме.
Дополнительно договор, зарегистрированный в местном исполкоме, подлежит государственной регистрации в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Заявление о государственной регистрации договора об отчуждении эксплуатируемого жилого дома подается лицом, определенным по соглашению сторон этого договора, не позднее трех месяцев со дня его регистрации в местном исполкоме.
В третьем случае договор должен быть удостоверен нотариусом либо регистратором. При удостоверении договора нотариусом совершаются все действия, предусмотренные законодательными актами, в том числе устанавливаются личности сторон, проверяется их дееспособность, принадлежность отчуждателю на праве собственности земельного участка и эксплуатируемого жилого дома, государственная регистрация земельного участка, наличие арестов и запрещений, нахождение отчуждаемого имущества в общей совместной собственности супругов, истребуется согласие супруга в случае необходимости. Лица, обратившиеся за совершением нотариальных действий, представляют нотариусу документы, удостоверяющие их личность, подтверждающие правоспособность юридических лиц, полномочия на обращение за совершением нотариальных действий от имени и в интересах других лиц. Иные сведения и документы, необходимые для совершения нотариальных действий, нотариус самостоятельно истребует от государственных органов и иных организаций.
Заявление о государственной регистрации договора об отчуждении эксплуатируемого жилого дома и земельного участка подается лицом, определенным по соглашению сторон этого договора, не позднее трех месяцев со дня нотариального удостоверения либо удостоверения регистратором организации по государственной регистрации.
Во всех трех случаях последующее отчуждение эксплуатируемого жилого дома без оформления правоудостоверяющих документов на него не допускается.
УНП 201022632
