Проектное финансирование и эскроу-счета: как новый закон защищает ваши деньги при покупке новостройки

Истории об «обманутых дольщиках» и «долгостроях» на долгие годы стали синонимом покупки квартиры на этапе строительства. Риск отдать деньги и остаться без жилья был главным страхом любого покупателя. Однако с 1 июля 2019 года правила игры кардинально изменились. Государство внедрило новый механизм, который сделал покупку новостройки практически на 100% безопасной с финансовой точки зрения.

Речь идет о переходе на проектное финансирование и использование эскроу-счетов. Эти сложные на первый взгляд термины на самом деле означают простую и гениальную вещь: теперь застройщик не может получить ваши деньги, пока не достроит дом и не передаст вам ключи. В этой статье мы простыми словами объясним, как работает эта система, кто контролирует застройщика и почему сегодня покупать квартиру на этапе котлована стало не страшнее, чем покупать новый автомобиль в салоне.

Важный момент: Механизм эскроу-счетов защищает ваши деньги, но не избавляет от необходимости выбирать надежного застройщика, который построит качественное жилье и сдаст его в срок. Изучение репутации компании остается ключевым шагом. Подробный анализ и независимый рейтинг застройщиков — https://www.ratingfirmporemontu.ru/zastroyshchiki/.

Сравнение схем работы с застройщиком: было — стало

Чтобы моментально увидеть разницу, посмотрите на эту сравнительную таблицу.

Как было раньше: риски долевого строительства до 2019 года

Чтобы понять всю важность реформы, нужно вспомнить, как работала старая система. Покупатель (дольщик) и застройщик заключали Договор долевого участия (ДДУ), после чего покупатель перечислял деньги напрямую на счета строительной компании.

Застройщики строили дома на эти деньги. Часто средства, полученные от покупателей одного жилого комплекса, направлялись на покупку земли под другой или на достройку третьего. Эта схема называлась «котловой метод». Она работала до тех пор, пока поток денег от новых дольщиков не прекращался.

Главный риск был очевиден: если у застройщика возникали финансовые трудности, он неэффективно управлял деньгами или просто оказывался мошенником, строительство останавливалось. Деньги дольщиков к этому моменту уже были потрачены. Люди оставались и без денег, и без квартир, пополняя ряды «обманутых дольщиков».

Что изменилось? Как работают эскроу-счета и проектное финансирование

Новая система, введенная поправками в закон 214-ФЗ, полностью разорвала прямую финансовую связь между покупателем и застройщиком. Теперь между ними появился надежный посредник и контролер — уполномоченный банк.

Счет-эскроу — это специальный банковский счет, на котором деньги покупателя хранятся до тех пор, пока застройщик не выполнит свои обязательства, то есть не достроит дом.

Вот как теперь выглядит процесс покупки по шагам:

1. Шаг 1: Покупатель и застройщик, как и раньше, подписывают ДДУ.
2. Шаг 2: Параллельно заключается трехсторонний договор между покупателем, застройщиком и банком об открытии счета-эскроу.
3. Шаг 3: Покупатель вносит всю сумму за квартиру (собственные средства или ипотечный кредит) на этот эскроу-счет. С этого момента деньги «заморожены». Ни покупатель, ни, что самое главное, застройщик не могут их забрать.
4. Шаг 4: Застройщик для строительства дома берет у этого же банка специальный кредит. Это и есть проектное финансирование.
5. Шаг 5: Застройщик возводит жилой комплекс на кредитные деньги банка, а не на деньги дольщиков.
6. Шаг 6: После того как дом успешно сдан в эксплуатацию и хотя бы один собственник зарегистрировал право на свою квартиру в Росреестре, банк «раскрывает» эскроу-счета. Только в этот момент он перечисляет деньги всех покупателей на счет застройщика.

По сути, покупатель больше не инвестирует в стройку, а покупает готовую гарантию получения квартиры.

Банк — не просто кассир. Кто и как контролирует застройщика?

Ключевое преимущество новой системы — активная роль банка. Если раньше он был просто кредитором для покупателя, то теперь он становится главным контролером застройщика. Почему? Потому что теперь банк рискует своими деньгами, выдавая кредит на строительство.

«Реформа с эскроу-счетами не просто добавила в схему банк. Она фундаментально сместила финансовый риск с плеч обычного гражданина на плечи профессионального финансового института. Банк обладает ресурсами и компетенциями для контроля застройщика, которых никогда не было у дольщика», — отмечает Александр Москатов, президент Российской гильдии риэлторов.

Вот как банк контролирует процесс:

• Тщательный отбор. Прежде чем выдать проектное финансирование, банк проводит глубокую проверку (due diligence) застройщика: его финансовую устойчивость, кредитную историю, репутацию на рынке и наличие всей разрешительной документации на строительство.
• Контроль за расходами. Банк не выдает всю сумму кредита сразу. Финансирование поступает частями (траншами) под каждый этап строительства. Застройщик обязан отчитываться за каждый потраченный рубль. Банк следит, чтобы деньги шли именно на этот проект, а не на другие цели.
• Технический надзор. У банка есть свои инженеры или аккредитованные компании, которые регулярно выезжают на стройплощадку. Они проверяют, соответствуют ли темпы и качество работ заявленному графику и проекту. Банку невыгоден долгострой, ведь чем дольше строится объект, тем выше риски невозврата кредита.

Главные вопросы покупателя: а что, если…?

Даже в такой защищенной системе у покупателей остаются вопросы. Отвечаем на самые частые из них.

Что будет, если застройщик все-таки обанкротится или заморозит стройку?

Это главный вопрос, и на него есть простой ответ. Если застройщик не смог сдать дом в срок, прописанный в ДДУ, или был признан банкротом, банк просто вернет вам всю сумму, хранящуюся на вашем эскроу-счете. Возврат происходит автоматически в течение 10 рабочих дней после получения банком соответствующей информации. Ваш финансовый риск сведен к нулю. Вы ничего не теряете.

Безопасны ли сами эскроу-счета? Деньги не пропадут из банка?

Да, деньги на эскроу-счетах дополнительно защищены государством. Они застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов (АСВ). В случае отзыва лицензии у самого банка, государство вернет вам деньги. Лимит страхового возмещения по счетам эскроу, открытым для покупки недвижимости, составляет 10 миллионов рублей. Этого лимита достаточно для абсолютного большинства сделок на рынке недвижимости России.

Стали ли квартиры дороже из-за эскроу?

Да, это побочный эффект реформы, о котором нужно знать. Раньше застройщики пользовались деньгами дольщиков как беспроцентным кредитом. Теперь они вынуждены брать кредит в банке и платить за него проценты. Эти расходы на обслуживание кредита закладываются в конечную стоимость квадратного метра, что приводит к некоторому удорожанию жилья. Однако эту разницу в цене можно и нужно рассматривать как обоснованную плату за стопроцентную финансовую безопасность.

Итог: 4 главных преимущества новой системы для вас

Подведем итоги. Что дала реформа с эскроу-счетами лично вам, как покупателю?

1. 100% финансовая защита. Ваши деньги находятся в безопасности у третьей стороны (банка) и будут возвращены в полном объеме, если что-то пойдет не так.
2. Эффективная защита от долгостроя. И застройщик, и банк кровно заинтересованы в том, чтобы сдать дом как можно быстрее и в соответствии с графиком.
3. Ликвидация мошеннических схем. Новая система делает невозможным создание финансовых пирамид, когда новые объекты строятся за счет денег дольщиков предыдущих.
4. Повышение надежности застройщиков. Слабые и ненадежные компании просто не могут получить проектное финансирование от банков и уходят с рынка.

Переход на эскроу-счета стал самой масштабной и успешной реформой на рынке новостроек за последние десятилетия. Он кардинально изменил отношения между покупателем и застройщиком, поставив между ними надежного гаранта.

Эпоха «обманутых дольщиков» для всех проектов, запущенных по новым правилам, ушла в прошлое. Сегодня вы можете быть уверены, что не потеряете свои деньги. Вашей главной задачей как покупателя остается выбор застройщика, который построит не просто надежно, а качественно и красиво, создав комфортную среду для жизни. И этот выбор теперь можно делать без страха за свои сбережения.