Жилой дом принадлежит мне и соседу в равных долях. Нужно ли ставить соседа в известность о предстоящей продаже моей доли?
Иван К., г. Брест
За разъяснениями вопроса, волнующего нашего читателя, мы обратились к нотариусу Брестского нотариального округа Людмиле Марцинкевич.
— При заключении возмездных договоров отчуждения долей в праве собственности на недвижимое имущество постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, — говорит Людмила Владимировна. — Согласие сособственника на продажу не требуется, но предоставление ему возможности реализовать право на покупку — необходимое условие заключения сделки.
Известить совладельца можно с помощью нотариуса, который передаст заявление о предстоящей сделке, содержащее все условия ее заключения. Заявителем может быть избран один из способов передачи заявления: вручение нотариусом адресату лично под роспись или направление посредством почтовой связи заказным письмом с уведомлением о получении.
Если сособственник не примет сделанного предложения в месячный срок со дня получения уведомления, отчуждатель вправе продать долю на тех же условиях любому лицу. То есть для сособственника должна действовать цена и иные условия, предложенные посторонним лицам. Продажа по другой цене или на других условиях — это нарушение преимущественного права покупки другого участника долевой собственности.
Сделку можно удостоверить и до истечения месячного срока. Для этого необходим отказ совладельца от покупки, который может быть сделан при личной явке сособственника к нотариусу (регистратору) в момент заключения сделки, либо отказ должен быть заранее удостоверен нотариусом или должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия.
Еще больше проблем у отчуждателя возникает в случае смерти одного из участников долевой собственности. В такой ситуации договор возмездного отчуждения доли в праве общей собственности может быть удостоверен нотариусом только по истечении срока, установленного Гражданским кодексом Республики Беларусь для принятия наследства, который по общему правилу составляет шесть месяцев.
По истечении срока для принятия наследства по инициативе заинтересованного лица (продавца) нотариус осуществляет целый ряд процедур, направленных на выявление наследников, принявших наследство после смерти участника долевой собственности. О наличии наследников нотариус сообщает продавцу и разъясняет о возможности удостоверения договора отчуждения доли в праве общей собственности с соблюдением условий, указанных выше, так как к наследникам переходит преимущественное право покупки доли в праве общей собственности, принадлежавшее умершему участнику долевой собственности.
Если наследники отсутствуют или установить их не представляется возможным, нотариус может удостоверить возмездный договор об отчуждении доли в праве общей собственности с разъяснением сторонам содержания пункта 3 статьи 253 Гражданского кодекса Республики Беларусь, гласящего, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, о чем делает в тексте договора отметку. То есть сделка может быть оформлена при условии, что покупатель согласен пойти на определенный риск.
