В июле этого года вступила в действие новая редакция Жилищного кодекса (ЖК). Для многих белорусов это не стало громким событием, а между тем значительная часть населения живет в кооперативных домах либо товариществах собственников. Кто-то собирается строиться, а значит, скорее всего, станет участником организации застройщиков. Так что изменения ЖК затрагивают интересы многих из нас.
Кому нужна ликвидация?
Основное нововведение касается форм организации совместного домовладения. Как и раньше, их существует два типа: товарищество собственников (ТС) и организация застройщиков, которая делится на жилищный кооператив (ЖК) и жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Новшество в том, что эти правила теперь применимы только к многоквартирным домам или блокированным одноквартирным домам на смежных участках. Если ТС или ЖК-ЖСК объединяет другие виды домов, может потребоваться реорганизация или ликвидация организации. В случае отказа перерегистрироваться добровольно местные власти смогут провести ликвидацию принудительно.
Устав должен соответствовать
Законодатель обязал все организации собственников привести свои уставы в соответствие с новой версией Жилищного кодекса до 05.01.2025. При этом следует обратить внимание на наименование организаций застройщиков: оно должно включать не только организационно-правовую форму, но и цель деятельности. Организационно-правовая форма – потребительский кооператив, цель – строительство либо приобретение недвижимости. Но статья 1 ЖК содержит только жилищный кооператив и жилищно-строительный кооператив. По идее, слово «потребительский» должно присутствовать в названии. Что делать, если ранее его не включали, пояснений пока нет. Как и по вопросу, следует ли тем, у кого оно все же в названии есть, переименоваться строго в соответствии с положениями ст. 1 ЖК.
Варианты обслуживания
Изменился порядок самостоятельного обслуживания общего имущества домов. Теперь, чтобы убирать подъезды своими силами, организации собственников необходимо получить аттестат соответствия, порядок выдачи которых должен установить Совмин. Однако, хотя прошло полгода с момента принятия изменений, этот порядок еще не определен. Скорее всего, к концу года организациям собственников придется заключать договоры на техническое обслуживание с внешними подрядчиками, такими как КУП «ЖРЭУ г. Бреста» или частниками. Возможен также вариант создания собственной обслуживающей компании несколькими товариществами. (Законодательство разрешает организациям собственников выступать учредителями иных организаций.)
Права уполномоченных
Значительные изменения коснулись системы управления и контроля за деятельностью организаций собственников. Их можно условно разделить на две части: изменения в отношении председателей правления и в отношении уполномоченных лиц. Функции последних расширены. В частности, они получили право распоряжаться вверенным им общим имуществом ТС или ЖСК без решения общего собрания собственников. Например, самостоятельно сдавать его в аренду.
С 06.07.2024 уполномоченное лицо должно быть назначено не позднее, чем за два месяца до ввода в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома, если не создана организация застройщиков. Для существующих домов уполномоченное лицо назначается в следующих случаях: ликвидация организации собственников, отсутствие выбранного способа управления, отсутствие председателя, соответствующего требованиям статьи 170 ЖК, или прекращение действия его аттестата.
Выборы председателя
Местные власти должны организовать собрание собственников, назначить дату, время и место, уведомить членов товарищества (кооператива), и если придут хотя бы два из них, собрание будет считаться правомочным для выбора председателя правления. Если подходящая кандидатура не будет предложена, собрание закрывается и в течение пяти дней назначается уполномоченное лицо.
Регламентированная статьей 186 процедура требует, по сути, отдельного решения по каждому дому, что увеличивает нагрузку на районные администрации и горисполкомы. Также они обязаны теперь контролировать получение в течение 5 рабочих дней протоколов общих собраний организаций собственников и отчетов о деятельности до 1 февраля по форме, установленной Министерством жилищного хозяйства.
Каждому ЖСК – свой глава
Ответственность за нарушение сроков и другие недочеты лежит на председателе правления. В целом, если нарушения происходят два или более раза в год или выявленные нарушения не устраняются в установленный срок, председателя могут лишить аттестации. Например, если он одновременно возглавляет более одной организации собственников, что запрещено с 2020 года – теперь контроль за этим ужесточился. Со всеми вытекающими последствиями для «лишних» организаций собственников.
Без контракта, но по договору
Также теперь с председателями заключают только срочные трудовые договоры на срок их избрания, а не контракты. Ранее заключенные контракты остаются в силе до окончания их срока действия. Данное положение отразится материально: председатели теряют обязательную надбавку к окладу за контракт и 5 дней к отпуску. Зато договор может продлеваться автоматически, без общего собрания, если кандидат вовремя обновит свое свидетельство. И проходить процедуру согласования в местном органе власти при продлении полномочий уже вроде как не нужно.
Уволить может любой?
Также председателя можно уволить без общего собрания по состоянию здоровья, в том числе при направлении по решению суда в лечебно-трудовой профилакторий, а также по истечении срока трудового договора по требованию любого, кто подписывал трудовой договор.
С 06.07.2024 подписывать трудовой договор с председателем правления сможет не только председатель общего собрания, но также член организации собственников или член правления этой организации, если общим собранием будет принято соответствующее решение. Принять такое решение нужно после избрания председателя, но не позднее 5 дней после согласования кандидатуры в местном органе власти.
Размер взносов
Коснулись изменения некоторых видов взносов. Теперь целевые взносы для каждого участника ТС или ЖК, ЖСК могут исчисляться только пропорционально его доле собственности (т.е. владению метрами). Для членских взносов пока оставили возможность зафиксировать их одинаковый размер для каждого участника.
Чей голос слышнее?
Следует также напомнить, что с 2015 года для членов организаций собственников при принятии решений на общих собраниях действует принцип: «собственник объектов недвижимого имущества обладает количеством голосов, пропорциональным размеру его доли в праве собственности на общее имущество совместного домовладения». Поскольку теперь протоколы надо будет высылать в местные исполнительные и распорядительные органы власти, следует быть внимательными и не забывать об этой особенности. Иначе решения, принятые более чем половиной членов ТС, ЖК или ЖСК, но владеющих маленькими квартирами и, соответственно, менее чем 50 % общей собственности, могут быть признаны неправомерными.
«Команда» в штате ЖСК
Резюмируя, можно заключить, что государство радикально изменило подход к управлению совместным домовладением. Оно заставляет перейти от формата «клуба по интересам» к фактическому созданию квази-управляющих компаний. Председатель правления, по сути, должен работать на профессиональной основе. И для выполнения всех функций, возложенных на него не только Жилищным кодексом, но и строительными нормами по техническому обслуживанию и содержанию зданий, системой управления охраной труда и прочими нормами пожарной, электрической и т.д. безопасности, должен нанимать главного инженера, бухгалтера, паспортиста, электрика, сантехника – целую «команду» работников. Причем не по договорам подряда на выполнение конкретных видов работ, а в штат. С увеличением расходов на содержание и эксплуатацию дома. И, в теории, с ростом качества оказываемых услуг.
Как не стать «беспризорным» домом?
Пока же реализация новинок может привести к росту недовольства граждан. В частности, реорганизация и ликвидация организаций собственников, если они не смогут найти аттестованного государством председателя (которого теперь, к слову, местные органы власти не обязаны предлагать), временно лишает жильцов возможности получить необходимые для паспортизации справки (некому подписать).
Количество домов, нуждающихся в председателях, сильно превышает число аттестованных кандидатов, а сама аттестация длительная и дорогая, проводится только в Минске. Передача же «беспризорных» домов ЖЭСам мало поправит ситуацию: ведь штаты их не увеличиваются, более того, часто они не могут найти кандидатов даже на существующие рабочие вакансии. Почему государство не вводит полноценные управляющие компании (в т.ч. для нескольких домов), как в России, остается неясным.
Марк АЗИМОВ
Хотите оставить комментарий? Пожалуйста, авторизуйтесь.