Предварительный договор или рассрочка?
Елена и Денис решили купить квартиру. Они нашли подходящий вариант и договорились с продавцом о цене. Но всей суммы денег у супругов пока не было: деньги лежат на безотзывном депозите в банке, а снять их можно будет только через месяц.
Елена, Денис и продавец квартиры обратились к нотариусу, чтобы составить предварительный договор купли-продажи квартиры. А потом, когда все деньги будут на руках, уже заключать сам договор купли-продажи.
Такая ситуация часто встречается при купле-продаже недвижимости: в случае, если у покупателя не хватает средств, стороны прибегают к предварительному договору, а основной заключают уже после того, как покупатель соберет всю сумму.
Но в данном случае хорошо подходит иная правовая конструкция: нотариус сразу может удостоверить договор купли-продажи, но с рассрочкой платежа.
Этот договор заключается сторонами один раз. В нем оговариваются все нюансы, в том числе суммы и сроки уплаты. Можно установить график платежей, или прописать, что сумма выплачивается в течение определенного периода равными частями, или просто установить дату окончательного расчета.
Параллельно с этим можно установить и обременение на квартиру: до полной оплаты она может находиться в залоге у бывшего владельца.
К заключению договора купли-продажи с рассрочкой прибегают также в случаях, когда для приобретения покупатель берет кредит в банке. Часть денег передается сразу, а кредитные средства банк перечисляет после удостоверения договора сразу на счет продавца. Номер счета тоже указывается в договоре купли-продажи.
В каких случаях заключается предварительный договор?
Марина вот-вот получит по наследству квартиру. У нее умер отец, а сама Марина живет в другом городе, и отцовская квартира ей не нужна. Марина приняла решение продать квартиру. Покупателя долго искать не пришлось: квартиру готовы выкупить соседи. Однако срок для принятия наследства – шесть месяцев со дня смерти отца – еще не истек, поэтому получить свидетельство о праве на наследство и зарегистрировать квартиру на себя Марина не вправе.
Как быть? Марина готова продать квартиру знакомым людям без дополнительных поисков и расходов. Она уверена, что других наследников у отца нет и квартира точно останется ей. А соседи не хотят потерять возможность купить квартиру по сходной цене и готовы передать аванс прямо сейчас. Они обратились к нотариусу с вопросом, можно ли как-то официально «заверить расписку», кому и за что передаются эти деньги. И заодно зафиксировать намерение сторон продать и купить определенную квартиру.
Расписку нотариус никак не удостоверит, но предложил вариант заключить предварительный договор.
Предварительный договор представляет собой соглашение, которое связывает обе стороны единственным обязательством – заключить в будущем основной договор на условиях, определенных в предварительном договоре.
Это оптимальный вариант в ситуациях, когда «загвоздка» на стороне продавца.
Что говорит закон
Согласно статье 399 Гражданского кодекса Республики Беларусь, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
19 ноября 2024 г. вступили в силу дополнения в указанную статью Гражданского кодекса, согласно которым предварительный договор может быть заключён в отношении предмета, имеющегося в наличии у стороны в момент заключения предварительного договора, а также предмета, который будет создан или получен стороной в будущем, если иное не предусмотрено законодательством.
Теперь однозначно определено, что на момент заключения предварительного договора не обязательно, чтобы у продавца уже имелось в наличии имущество, распоряжение которым будет входить в предмет основного договора. Ведь предварительный договор порождает обязательства заключить основной договор в будущем, а не влечет непосредственно переход прав на имущество.
Так что Марина и ее соседи могут заключить предварительный договор, содержащий обязательство заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры на определенных условиях.
Стороны должны знать
На практике предварительные договоры заключаются в разных случаях. Например, в данный момент владелец недвижимости не может ее продать, так как сам еще не погасил ипотеку. Участники сделки фиксируют свои намерения, продавец получает аванс или задаток, а основная сделка происходит в оговоренные сроки уже после снятия с квартиры обременений банка. Если какая-то из сторон срывает основную сделку, могут быть предусмотрены санкции.
Встречаются случаи заключения предварительных договоров, когда покупатель собирается вложить семейный капитал в покупку жилья. Местный исполнительный и распорядительный орган, чтобы принять решение о досрочном использовании семейного капитала, истребует предварительный договор о покупке данной квартиры или дома.
Кроме конкретного указания предмета сделки, чаще всего адреса и инвентарного, кадастрового номера недвижимого имущества, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Если же обе стороны передумали заключать основной договор, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются после окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор.
Предварительный договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения государственной регистрации. Однако по желанию он всегда может быть составлен и удостоверен у нотариуса. В процессе консультации нотариус всегда выявит Ваше волеизъявление и убедится, что Вы понимаете последствия любой сделки, ведь основной задачей нотариата в нашей стране является защита прав и законных интересов граждан и юридических лиц, а также государственных интересов путем совершения нотариальных действий от имени Республики Беларусь.
Людмила ТАРАСОВА, нотариус Брестского нотариального округа
Хотите оставить комментарий? Пожалуйста, авторизуйтесь.