Сделка с «черного хода»

Кто такие на самом деле черные и серые риелторы и зачем нам «каско» на квартиру? На «неудобную» тему, которую принято замалчивать, мы поговорили с экспертом сферы недвижимости и ведущим YouTube канала про недвижимость wikidom Николаем Тукиным.

Николай, давайте сразу внесем ясность: в Бресте есть черные риелторы? И кто они вообще такие?

— Конечно, у нас в городе есть черные риелторы. Но… Те черные риелторы, про которых мы узнаём из СМИ, как правило, не имеют ничего общего с профессией «риелтор». Это словосочетание придумали журналисты и кинематографисты в 90-х годах для красивых заголовков (что, кстати, очень негативно воспринимается настоящими риелторами). Люди, которые выселяют кого-то из своего жилья, перевозят неблагополучных продавцов квартир куда-то в глухую деревню, забирая их жилье и деньги, это преступники, которые обманывают наивных собственников недвижимости. Такого рода мошенники встречаются в разных сферах, но мы ведь не употребляем определения «черный врач» или «черный строитель».

В среде настоящих риелторов мы таких персонажей считаем просто преступниками, и без какой-либо привязки к нашей профессии. А черными риелторами называем людей, которые работают на рынке недвижимости без документов, лицензии и не будучи официально сотрудниками какого-либо агентства недвижимости. Скажем так: они вроде как сами себе, вне всякого правового поля, без документов и ответственности. Такие люди, как правило, что-то понимают в нашей сфере, кто-то из них даже мог работать ранее в агентстве недвижимости. Они помогают людям продавать/покупать жилье и берут за это деньги, понятно, что неофициально — просто себе в карман.

Чем это чревато для участников сделки?

— Вот вам два случая из практики. Брестчанину, который хотел купить квартиру, попалось на глаза объявление черного риелтора. Покупатель передал через него продавцу недвижимости задаток, который тот сразу и потратил. Но черный риелтор не потрудился удостовериться, что на жилых «квадратах» прописан человек, который отказывается давать свое согласие на их продажу. Задаток пришлось возвращать очень долго.

Похожая ситуация, только человеку еще больше не повезло. Задаток передан и потрачен, а в квартире прописана мама продавца, которая недееспособна (т.е. дать согласие на сделку не может физически). Сделка отменена, задаток не вернули.

Еще больше подобных историй, и при этом гораздо «страшнее», все знают из публикаций в СМИ.

Их много, таких черных риелторов? И как непосвященному во все эти тонкости понять, что перед ним именно такой человек?

— Такие «товарищи» есть везде, в областных центрах примерно по 10-20 человек, которые ведут свою деятельность с разной степенью активности. В Бресте тоже, думаю, не менее 15 человек занимаются такими делами. В небольших городах, с численностью 100-200 тысяч человек работают по 3-5 таких черных риелторов.

На самом деле это достаточно известные люди в своей сфере, которые всегда на виду — они же постоянно обращаются в госучреждения, в БТИ, исполкомы, архитектуру, к нотариусам, их рекомендуют знакомым и т.д. На сегодня, в век технологий, у многих есть странички в социальных сетях, где пишется, что они могут помочь в вопросах недвижимости. Самое же простое, где вы их можете увидеть, так это в объявлениях в интернете на порталах по продаже недвижимости или элементарно по листовкам на ваших подъездах: «КУПЛЮ КВАРТИРУ». Если там нет данных лицензии какого-то агентства недвижимости, то перед вами с большой долей вероятности контакты черного риелтора. Все очень просто.

— На рынке недвижимости есть еще и серые риелторы. А чем они могут навредить тем, кто совершает сделку?

— Это специалисты рынка недвижимости, официально работающие в агентствах недвижимости, но не проводящие свои сделки правильно, как того требует законодательство. Т.е. они официально работают риелторами, но, когда приходит время оплачивать услуги, делают это неофициально. Не выдают клиентам чеки, не сохраняют информацию про сделки — и таким образом не отвечают перед клиентами за юридическую чистоту сделки. Ну и понятно, что они не платят или очень сильно занижают налоги, не получают официально зарплату и т.д. Самое неприятное в этой ситуации, что они создают у клиентов представление, что это какая-то не очень прозрачная сфера, с какими-то непонятными вопросами. Когда серый риелтор после сделки говорит клиенту, что тому уже якобы не нужен официальный чек за услуги и договор, у него остается негативный осадок и не самые лучшие мысли про всю сферу в целом.

Но ведь серые риелторы не делают погоду в сфере недвижимости?

— К глубокому сожалению, таких очень много. Так получилось, что риелторская сфера на сегодня одна из самых серых в стране. Все, кто работал с агентством недвижимости и не получил в конце этой работы кассовый чек из бухгалтерии, имел дело именно с серыми риелторами. Их главный минус для клиентов в том, что официально сделка не проведена, и если в будущем что-то случится негативное со сделкой, то риелтор ничем помогать не будет и отвечать тоже ни за что не будет. Жаль, что большинство клиентов этого просто не понимают.

«Наивный» вопрос: а кто тогда хуже — черные или серые риелторы?

Мне кажется, для людей хуже черные риелторы, потому что они вообще неуправляемы, и там нет никакой ответственности перед клиентом за  негативные действия или последствия. Ну, а для государства, наверное, хуже серые риелторы. Из-за того, что их очень много, идет существенное занижение налогов. Знаю, что как-то пытались прикинуть возможные суммы потери бюджета от работы серых агентств, так там вырисовываются цифры порядка 15 млн долларов в год (именно столько теряет государство от недополученных налогов из этой сферы).

И как с ними можно бороться?

— Тут два варианта. Можно бороться с последствиями –  бегать-ловить этих черных и серых риелторов. Но это достаточно сложное занятие, в этой сфере контрольную закупку не сделать, ведь услуги оплачивают после совершения сделки купли-продажи с недвижимостью, а там, сами понимаете, цифры большие. Или же создать условия, чтобы работа черных и серых риелторов стала невозможна. А это можно сделать только с помощью потенциальных клиентов, чтобы они перестали пользоваться услугами нелегальных посредников. Нужно сделать так, чтобы людям стало невыгодно работать с ними.

Ранее предлагалось ввести специальное страхование каждой сделки, проводимой риелторами, в пользу своих клиентов, от части своих услуг. Чтобы клиент, который покупает квартиру через официально работающего риелтора, был застрахован на будущее от любых негативных последствий и получал после сделки страховой полис на свою квартиру.

Как бы это выглядело на практике? Помог риелтор продать недвижимость — клиент платит за это 3 % от суммы сделки. А после этого риелтор платит уже от суммы своих услуг 3 % страховой компании, чтобы застраховать сделку  клиента. И тот получает страховой полис на свою квартиру. Такая гарантия (своеобразное каско на покупаемую недвижимость) была бы очень важна всем покупателям жилья.

Но если сделка проходит через черного риелтора, который работает неофициально, или через серого риелтора, когда цена услуги занижается или тоже не проводится через кассу, тогда страховки нет. В таком случае клиент не получит заветный страховой полис и гарантии, и, думаю, для большинства клиентов просто не будет смысла работать с нелегальными посредниками. Все на самом деле не очень сложно, если захотеть.

Если все так просто, то почему это не делается?

— Этот вопрос остается открытым, во всяком случае у меня на данный момент нет этому объяснения. Будем верить, что в будущем все изменится в лучшую сторону.