23 сен / 2020

В каком доме жить лучше – ТС, ЖЭС или ЖСК?

28 декабря 2015

Концепция развития ЖКХ, утвержденная в свое время правительством, предполагала создание к концу 2015 года полноценной конкуренции в сфере коммунальных услуг. В реальности за последнее десятилетие в этой сфере мало что изменилось. Более 90 процентов рынка услуг по-прежнему контролируется государством, а потребители платят за коммунальные услуги, по разным оценкам, от 17 до 45 процентов от себестоимости.

«Дружные...» в Южном

Товарищество собственников «Дружные жильцы» - показательный пример того, как можно и нужно управлять совместным домовладением.

Картины на стенах подъездов, цветы на подоконниках и камеры наблюдения во дворе 80-квартирного дома - лишь внешние признаки того, что в доме на улице Гвардейской есть хозяева. Если пройтись по квартирам и спросить жильцов, готовы ли они отказаться от самоуправления и перейти под крыло ближайшего ЖЭСа, автора вопроса в лучшем случае сочтут за провокатора. И ответят категоричное «нет». Люди уже привыкли к тому, что своей собственностью они распоряжаются самостоятельно и средства, отчисляемые на технические нужды и прочие расходы, остаются в товариществе, а не уходят в виртуальный «общак». Ежемесячно по 750 рублей с каждого квадратного метра - не такие уж большие деньги. Но, если правильно ими распорядиться, вполне хватает и на текущие дела, и на формирование резервного фонда.

Детские и спортивные площадки, ландшафтный дизайн, идеальная чистота в местах общего пользования и на придомовой территории... В преддверии Нового года планируется не только празднично оформить интерьеры подъездов, сделать уличную иллюминацию, но и устроить поздравления всех детей дома с участием Деда Мороза и Снегурочки. А еще в ближайших планах ТС - обустроить собственный спортивный зал на техническом этаже.

«Это не прихоть и не какая-то несбыточная мечта. Если подойти к решению вопроса по-хозяйски, грамотно, четко спланировав, что и как нужно делать, все получится, - утверждает Елена Фомина, председатель товарищества «Дружные жильцы». Кроме того, она уверена: «Никакой ЖЭС не будет так следить за домом и решать наши проблемы, как мы сами». Немаловажно и то, что между членами товарищества и избранным руководством есть полное взаимопонимание, а сами жильцы четко знают, куда потрачены их деньги. Отчетность здесь весьма строгая и прозрачная. Плюс профессиональные действия председателя. Не в этом ли кроется главный успех жилищно-коммунального самоуправления?

«Раньше у нас был был жилищно-коммунальный хаос, - рассказывает Елена Фомина. - Три года назад, сразу после ввода дома в эксплуатацию, начались проблемы. Постоянные потопы из-за некачественно установленного оборудования, ремонты и т. д. Домом тогда занималась частная управляющая компания, которая явно не справлялась со своими функциями, пытаясь при этом диктовать нам, жильцам, свои условия: куда мы можем заходить, куда не можем и т. д. В конце концов чашу терпения переполнил случай, когда в середине лета, при плюс 30 на улице, в доме пропала вода, в том числе холодная. Это была суббота. Я звоню диспетчеру «Берестья» и слышу в ответ: «Звоните в понедельник». После этого я сказала жильцам: так дальше жить нельзя, давайте будем создавать товарищество... Мы неспроста решили назвать его именно «Дружные жильцы». Я считаю, что жители дома должны общаться, уважать друг друга. Иначе как можно управлять совместной собственностью? Поначалу все было непросто. На первых субботниках женщины просили меня организовать мужчин на какую-то работу. Я сказала: «Нет, это вы можете сами». И вскоре многое стало получаться. Сегодня мы живем как одна дружная семья. При этом не стесняемся делать друг другу замечания, соблюдать дисциплину. Полностью исключили курение в подъездах. Решили, что будет так, и все придерживаются правил, установленных большинством. Сегодня у нас в товариществе нет хаоса, зато есть хозяева».

Самоуправление или самоуправство?

К сожалению, похвастаться такими же результатами могут далеко не все товарищества собственников и ЖСПК. Что греха таить? Во многих из них самоуправление давно стало лишь формальностью, в худшем случае - опустилось до уровня самоуправства. Кто в этом больше виноват - председатель жилищного кооператива или сами его члены, которые месяцами не могут собраться и выработать приемлемое решение? Вопрос из разряда «Что было раньше - яйцо или курица?». Только золотых яиц в копилку совместного домовладения это уж точно не добавляет.

«Сейчас по новому законодательству такие формы, как ЖСПК, практически не создаются. Заказчиком всех жилых домов является УКС. После ввода в эксплуатацию дома он автоматически передается на баланс ЖРЭУ, если жильцы не собирают собрание, не создают товарищество собственников, которое может принять иное решение - например, взять дом на самообслуживание или передать его на обслуживание частной компании, - говорит заместитель главы администрации Московского района Бреста Андрей Филанович. - Но, откровенно говоря, примеров таких решений по вновь сдаваемым жилым домам было немного. Более того, сейчас наблюдается и обратная тенденция: в старых домах на «Востоке» жильцы голосуют за то, чтобы перейти на обслуживание соответствующего ЖЭСа. Нам, конечно, проще работать с ЖЭСами, чем с кооперативами. Хотя и среди них есть позитивные примеры. И с председателями ЖСПК, ТС мы постоянно проводим учебу, следим за тем, чтобы эти должности занимали люди подготовленные, соответствующие требованиям законодательства».

Справка 

В Бресте существует более 500 жилищных кооперативов и товариществ собственников. Абсолютное большинство из них - 384 - в Московском районе и 124 - в Ленинском.

Для того, чтобы создать товарищество собственников в отдельно взятом жилом доме, достаточно решения пяти владельцев квартир. Законодательство определяет, что председателем ЖСПК (ТС) может быть человек, имеющий высшее техническое, экономическое либо юридическое образование. Исключения возможны. Но лишь с согласия администрации района.

Если кооператив реально не работает (не собираются собрания, не могут выбрать председателя, правление и т. д.), администрация района вправе назначить своего уполномоченного, к которому временно (до решения собрания) переходят управленческие функции в кооперативе.

Между молотом и наковальней

За десять лет в Бресте появилось всего несколько небольших частных управляющих компаний по оказанию услуг ЖКХ. На данный момент реально работает лишь одна из них - ООО «Империя ФорБи», которая обслуживает с десяток жилых домов в Московском районе. В штате, кроме директора и заместителя, главный инженер, два диспетчера, сантехник, электрик, дворник, уборщица.

«Решение создать такое предприятие было обосновано требованиями времени. Дело в том, что государство поэтапно перекладывает оплату услуг ЖКХ на плечи населения. Поэтому считаю, что товариществам и кооперативам лучше заключать договоры на обслуживание, чтобы содержать жилфонд в хорошем состоянии», - говорит директор компании Валерий Бойко и поясняет: «Возьмем 100-квартирный дом, который собирает на техобслуживание около 3 млн рублей в месяц. По миллиону идет на зарплату председателю и бухгалтеру, остается 1 млн. Из них нужно и лампочки в подъезде поменять, и уборщице заплатить, и дворнику. Про сантехника и электрика умолчим: если что-то в доме случается, то вызвать их невозможно по причине отсутствия средств. То же происходит, если возникают проблемы с лифтом. Во многих ТС даже отказываются от услуг уборщицы или дворника. Жильцы кричат на председателя, тот ссылается, что денег нет, потому что средств, собранных на ТО, не хватает даже на зарплату обслуживающему персоналу. И такая проблема из года в год фактически не решается. Если ТС переходит к нам на обслуживание, автоматически отпадет надобность в председателе и бухгалтере. Деньги, отданные жильцами на ТО, пойдут непосредственно на техническое обслуживание, что позволит содержать дом в надлежащем состоянии. Кроме того, жильцы должны понимать, что деньги за техобслуживание, которые они платят каждый месяц, лежат на счету ТС и могут пойти на дополнительные услуги. Например, в одном из домов, который обслуживает наше предприятие, люди на собрании решили оборудовать подъезды видеокамерами. Где-то просят на входе соорудить вахту и посадить консьержа. И мы выполняем эти заказы».

Между тем именно непрозрачное и неэффективное, по мнению жильцов, распоряжение их деньгами побудило членов одного из товариществ отказаться от услуг частного ЖЭСа как управляющей компании, оставив за ним лишь обслуживающие функции («Вечерка писала об этом в номере за 30.01.2015, см. статью «Дом подал на развод»). Большинство же государственных ЖЭСов фактически взяли на себя обе этих задачи - заказчика (следовательно, распорядителя деньгами собственников) и подрядчика, осуществляющего обслуживание домовладений. О том, что сами жилые помещения, в которых большинство квартир приватизированы, принадлежат непосредственно их владельцам, а вовсе не ЖЭСам, порой забывают.

«К сожалению, вопрос собственности многоквартирных жилых помещений так до конца и не урегулирован. Даже относительно новый Жилищный кодекс (вступивший в силу в 2013 году. - Ред.) допускает возможность двоякого толкования в этой части, - убежден Александр Стабредов, председатель одного из брестских жилищных кооперативов. - И многие представители коммунального хозяйства по-прежнему считают, что весь жилищный фонд - это их собственность. Я живу в доме, который обслуживает ЖЭС. И плачу за отопление в однокомнатной квартире около 70 тыс. рублей - столько, сколько платят за отопление трехкомнатной в ЖСПК, который я возглавляю. Потому что в доме установлен теплосчетчик, но нет аппаратуры, регулирующей подачу тепла в зависимости от температуры воздуха на улице. В результате на улице плюсовая температура, а батареи греют так, как будто минус тридцать. Люди вынуждены устанавливать краны на батареях в своих квартирах, при этом у них комфортно, но платить все равно приходится одинаково. А излишки тепла по законам физики перетекают в квартиры, где кранов нет, и там вообще Сахара - воздух пересушен, люди спят с открытыми форточками. Вот лишь один пример бездумного отношения к ресурсам со стороны системы ЖКХ. В кооперативных домах эти вопросы худо-бедно решаются, потому что там люди привыкли считать свои деньги. А здесь (в доме на обслуживании ЖРЭУ. - Ред.) чем больше расходов, тем больше возможность получить дотации из бюджета - фактически из нашего кармана. Получается, жильцы переплачивают дважды. И что-либо поменять они пока не в состоянии».

Перемены, однако, грядут...

На рассмотрении правительства сейчас находится проект указа президента, призванный внести изменения в жилищное законодательство. Причем весьма радикальные.

Так, из услуг по техническому обслуживанию предлагается исключить уборку придомовых территорий, уборку подъездов и освещение мест общего пользования. Их, скорее всего, предложат гражданам оплачивать как отдельные услуги пропорционально доле их собственности. Эти меры, по мнению Министерства ЖКХ, повысят прозрачность оплаты услуг технического обслуживания, доведут размер их фактической оплаты до себестоимости, будут стимулировать экономное расходование электроэнергии, формировать у жильцов бережное отношение к содержанию мест общего пользования.

Капитальный ремонт должен выполняться исключительно для восстановления тех элементов здания, которые связаны с безопасностью его эксплуатации и гарантией бесперебойного предоставления основных жилищно-коммунальных услуг, считают в Минжилкомхозе. Все работы, относящиеся к модернизации, в том числе тепловой, улучшающие потребительские качества жилья и увеличивающие его рыночную стоимость, не должны выполняться за счет бюджетных средств. Это означает, что данные расходы также лягут на плечи собственников. Приказом Министерства № 3 уже минимизированы затраты на проведение капремонта и определены основные работы по восстановлению конструктивных элементов и систем, влияющих на безопасность и бесперебойное предоставление основных жилищно-коммунальных услуг.

Предполагается и строгое разделение функций заказчика и исполнителя услуг. При этом заказчиком должны быть организация ЖКХ как уполномоченное лицо, либо товарищество собственников, либо организация застройщиков, а конкуренция среди подрядчиков позволит предоставить услуги надлежащего качества. В отношении товариществ предусмотрено ужесточение требований к кандидатам на должность председателя, прежде всего в части профессионального образования, а также расширение полномочий местных исполнительных и распорядительных органов по применению мер воздействия к недобросовестным председателям правления ТС и организациям застройщиков. Это будет способствовать созданию условий для более эффективного управления и надлежащей эксплуатации общего имущества, считают разработчики указа.

Обсуждается также возможность унификации тарифов на техобслуживание, капремонт и прочие нужды. Сейчас негосударственные организации (ТС, ЖСПК) могут сами устанавливать, сколько средств им понадобится на обслуживание дома. Один из вариантов нововведений предполагает, что эти суммы станут едиными для всех.

Мнения по поводу

Елена Фомина, председатель ТС «Дружные жильцы»:

«Поддерживаю всё, кроме последнего пункта. Почему город или бюджет области должен доплачивать за ремонт дома, который является частной собственностью? Только потому, что его обслуживает ЖЭС? Сумма, между прочим, набегает немаленькая - 14-15 млн рублей в месяц только с одного 80-квартирного дома. Да, сегодня мы (товарищество) в среднем собираем больше денег с каждой квартиры, чем в жэсовском доме. Но, когда отменят дотации (а это неизбежно), станет все наоборот. Кому тогда выгодна подобная унификация? - возникает вопрос. Мы не хотим в ЖЭС. Мы хотим жить так, как хорошо нам. И отвечать за все сами».

Сергей Лобанов, генеральный директор областного управления ЖКХ:

«Пока не вышел указ, мне трудно что-то комментировать. Но могу сказать, что никакие права кооперативов никто не собирается ущемлять. У нас уже два года действует новый Жилищный кодекс, который является рамочным документом. То есть все другие нормативные акты не должны ему противоречить. А в кодексе четко прописано: товарищества собственников являются законными формами организации граждан для совместного управления недвижимым имуществом. И, конечно же, мы заинтересованы в том, чтобы конкуренция в этой сфере была и развивалась, что послужит залогом повышения качества услуг».

Как говорят в народе, дай-то Бог. 


16312
1
Геннадий
29.12.2015 19:39
ответить ответить с цитатой
ТС и ЖСК - это переходный этап к профессиональному управлению жильём, как бизнесу.
Лет через 20 частные управляющие и сервисные компании полностью победят на рынке и госкомпании (как было во всех странах Восточной Европы) и ТС как исполнителя услуг.
Ну а пока - "Перемены, однако, грядут..."

Правила комментирования на сайте vb.by

Не будут допускаться к публикации следующие комментарии:

  • содержащие ненормативную лексику и непристойные выражения, оскорбляющие честь и достоинство авторов публикаций, героев материалов, других комментаторов и иных лиц;
  • содержащие признаки межнациональной, религиозной вражды, в том числе пренебрежительные наименования других национальностей;
  • выражающие удовлетворение или радость от заведомо трагичных событий (смертей, аварий, катастроф и пр.);
  • содержащие оскорбления по признаку фамилии, имени или географического названия, оскорбления в связи с физическими недостатками;
  • содержащие призывы к насилию или самосуду, пожелания смерти или физических мучений;
  • содержащие сравнения людей или организаций с нацистами;
  • содержащие домыслы об интимной жизни героев публикаций или других комментаторов, а также личные выпады;
  • не соблюдающие презумпцию невиновности до решения суда;
  • написанные на иностранных языках (возможно исключение для польского, украинского или английского, если это не затрудняет понимание смысла);
  • написанные ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ПРОПИСНЫМИ БУКВАМИ (Caps Lock);
  • направленные против редакции «Вечернего Бреста» или конкретного автора;
  • повторяющиеся в одинаковом виде под несколькими публикациями (расценивается как спам);
  • бессмысленные комментарии, флуд, рекламу личных услуг.
  • неоправданно длинные комментарии или цитирования;
  • содержащие гиперссылки на другие сайты;
  • содержащие рекламу фирм, партий, движений, отдельных личностей;
  • содержащие персональные данные людей (адрес, телефоны и др.)
  • содержащие просьбы о переводе денег на адрес, банковский счет или карточку (для этого существует специальная процедура обращения в редакцию);
  • - содержащие пререкания с модераторами, советы и обсуждения решений модераторов.
Данные правила также распространяются и на комментарии в официальных аккаунтах «Вечернего Бреста» в социальных сетях.
Редакция vb.by обращает внимание читателей на то, что не допускается использование псевдонима, уже принадлежащего другому комментатору. Замечания, высказанные в комментариях по поводу возможных ошибок в текстах (орфографических, пунктуационных, лексических, смысловых и т.д.), могут быть учтены редактором сайта без публикации самого комментария.
Обращаем также ваше внимание, что даже если комментарий не несет формальных нарушений, но грубый по тону, он будет удален. Комментарии, представляющие собой пикировку двух и более лиц, не относящуюся к теме статьи, нежелательны и будут прерываться модератором.

Если вновь не случится каких-то форс-мажоров Новую дату запуска БелАЭС сегодня...
647
Гидравлические испытания тепловых сетей с давлением проводят в сентябре работники...
662
В Брестской области завершается подготовка к осенне-зимнему периоду, сообщил...
597
Энергетический пуск планируется в четвертом квартале 2020 года Как сообщает...
756
Вы уже отправились за грибами в этом сезоне?







Ответить
Готовы ли вы сейчас надолго уехать за границу:








Ответить